Porosmedia.com – “Tanah tidak menjadi pasti hanya karena dokumennya tua; kepastian hukum lahir ketika riwayat, objek, subjek, bukti, penguasaan, penelitian, dan pendaftaran bertemu dalam satu konstruksi hukum yang dapat dipertanggungjawabkan.”
Pada Episode 1 sampai Episode 4, kita telah membahas bahwa Eigendom Verponding, Letter C, Girik, dokumen lama, maupun penguasaan fisik selama 20 tahun tidak dapat dipahami secara terpisah dari sistem hukum pertanahan nasional.
Pertanyaan berikutnya menjadi sangat praktis:
“Jika seseorang mempunyai tanah bekas Eigendom Verponding atau bukti hak lama, bagaimana cara membawanya menuju pendaftaran dan memperoleh sertipikat?”
Jawabannya bukan sekadar “datang ke BPN lalu minta sertipikat.”
Ada rangkaian proses hukum dan administrasi yang harus dilalui.
I. SERTIPIKAT BUKAN SEKADAR SELEMBAR KERTAS
Dalam Pasal 19 UUPA, Pemerintah diwajibkan menyelenggarakan pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum.
PP Nomor 24 Tahun 1997 kemudian menjabarkan pendaftaran tanah sebagai rangkaian kegiatan yang meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, penyajian dan pemeliharaan data fisik dan data yuridis, termasuk pemberian surat tanda bukti hak. PP tersebut saat ini berstatus berlaku dan telah diubah oleh PP Nomor 18 Tahun 2021.
Dengan demikian, sertipikat adalah hasil dari proses hukum, bukan titik awal.
Secara sederhana:
Dokumen → penelitian → pengukuran → data fisik → data yuridis → pengumuman → keberatan → penetapan/pengakuan/pemberian hak → pembukuan → sertipikat.
Namun untuk tanah bekas Eigendom Verponding, setiap tahapan tersebut mempunyai persoalan hukum tersendiri.
II. LANGKAH PERTAMA: MENENTUKAN STATUS TANAH
Sebelum berbicara mengenai sertipikat, pertanyaan paling fundamental adalah:
“Tanah ini sekarang secara hukum berstatus apa?”
Jangan langsung berasumsi bahwa karena seseorang memegang Eigendom Verponding, maka tanah tersebut otomatis masih berstatus hak Eigendom.
PP Nomor 18 Tahun 2021 Pasal 95 secara khusus mengatur tanah bekas hak Barat. Ayat (1) menyatakan alat bukti tertulis tanah bekas hak Barat dinyatakan tidak berlaku dan statusnya menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara. Selanjutnya Pasal 95 ayat (2) memberikan mekanisme pendaftaran berdasarkan surat pernyataan penguasaan fisik dengan keterangan sekurang-kurangnya dua saksi serta persyaratan tertentu.
Karena itu, dalam kasus Eigendom Verponding, pemeriksaan pertama harus menjawab:
● apakah benar dokumen tersebut asli;
● siapa pemegang hak historis;
● bagaimana status hak tersebut setelah UUPA;
● bagaimana riwayat peralihannya;
● apakah tanah telah pernah didaftarkan;
● apakah ada sertipikat yang telah terbit;
● apakah terdapat klaim pihak lain;
● apakah tanah merupakan aset negara/daerah;
● apakah masuk kawasan hutan;
● apakah terdapat hak atau beban lain;
dan siapa yang secara nyata menguasai tanah sekarang.
Inilah titik awal Legal Due Diligence.
III. LANGKAH KEDUA: MENELUSURI RIWAYAT TANAH
Dokumen lama tidak boleh dibaca sendirian.
Pasal 24 PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur pembuktian hak lama. Bukti tertulis dapat digunakan sepanjang dinilai cukup untuk mendaftarkan hak, pemegang hak dan hak pihak lain yang membebaninya. Apabila bukti tertulis tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap, penguasaan fisik 20 tahun atau lebih dapat menjadi dasar pembuktian dengan persyaratan yang ditentukan.
Maka perlu dibuat rekonstruksi riwayat tanah, misalnya:
Eigendom Verponding → konversi/status setelah UUPA → pewarisan → jual beli/peralihan → penguasaan → dokumen desa → dokumen pertanahan → kondisi saat ini.
Setiap mata rantai harus diuji.
Sebab:
Satu dokumen yang benar belum tentu membuat seluruh riwayat hak menjadi benar.
IV. LANGKAH KETIGA: MEMERIKSA SUBJEK DAN OBJEK
Dalam hukum pertanahan, terdapat dua hal yang tidak boleh dipisahkan:
SUBJEK
Siapa yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah?
OBJEK
Tanah yang mana?
Ini tampak sederhana, tetapi justru sering menjadi sumber sengketa.
Harus dipastikan:
● nama pemegang hak;
● identitas;
● hubungan pewarisan;
● luas;
● letak;
● batas;
● penggunaan tanah;
● nomor persil atau identifikasi lama;
● kesesuaian dengan peta;
dan kesesuaian dengan data Kantor Pertanahan.
PP Nomor 24 Tahun 1997 mengharuskan pengumpulan data fisik melalui kegiatan pengukuran dan pemetaan. Pasal 14 mencakup penetapan batas, pengukuran dan pemetaan bidang tanah, daftar tanah serta surat ukur.
V. LANGKAH KEEMPAT: PENGUKURAN DAN PENETAPAN BATAS
Setelah status dan dokumen awal diperiksa, masuklah kita kepada data fisik.
Pengukuran bukan sekadar menentukan luas.
Ia harus menjawab:
“Tanah yang diklaim dalam dokumen lama itu secara fisik berada di mana dan berbatasan dengan siapa?”
PP Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 14 mengatur pengukuran dan pemetaan sebagai bagian dari pengumpulan data fisik. Dalam pendaftaran tanah sporadik, pendaftaran pertama kali dilakukan atas permintaan pihak yang berkepentingan sebagaimana Pasal 13.
Dalam Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021, setelah memperoleh dan menguasai tanah yang dimohon, pemohon mengajukan permohonan pengukuran bidang tanah sebagaimana Pasal 20.
Karena itu:
Dokumen lama menjelaskan sejarah; pengukuran memastikan objek.
VI. LANGKAH KELIMA: PENELITIAN DATA YURIDIS
Setelah objeknya jelas, pertanyaan berikutnya:
“Apa dasar hukum pemohon menguasai dan mengajukan hak atas tanah tersebut?”
Di sinilah data yuridis menjadi sangat penting.
Pasal 25 PP Nomor 24 Tahun 1997 menentukan bahwa untuk menilai kebenaran alat bukti, dilakukan pengumpulan dan penelitian data yuridis mengenai bidang tanah oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran sporadik.
Dalam Permen ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021, pemeriksaan bahkan mencakup:
● status tanah;
● riwayat tanah;
● hubungan hukum tanah dengan pemohon;
● penguasaan;
● penggunaan/keadaan tanah;
● batas bidang;
● keberatan atau sanggahan;
● kesesuaian penggunaan dengan tata ruang;
serta data pendukung lainnya.
Panitia A kemudian menuangkan hasil pemeriksaannya dalam Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A atau Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas, yang menjadi bahan pertimbangan pejabat berwenang untuk menerima atau menolak permohonan hak.
VII. KHUSUS BEKAS EIGENDOM: PERNYATAAN PENGUASAAN FISIK
Inilah salah satu bagian yang sangat penting.
Pasal 95 ayat (2) PP Nomor 18 Tahun 2021 menentukan bahwa pendaftaran tanah bekas hak Barat mendasarkan pada surat pernyataan penguasaan fisik yang diketahui sekurang-kurangnya dua orang saksi yang dapat dipercaya.
Pernyataan tersebut pada pokoknya harus menerangkan antara lain bahwa:
● tanah benar dikuasai/dimiliki yang bersangkutan;
● bukan milik orang lain;
● secara fisik dikuasai;
● penguasaan dilakukan dengan iktikad baik dan terbuka;
dan tidak dipermasalahkan oleh pihak lain.
Artinya, dokumen Eigendom Verponding tidak berdiri sendiri.
Hukum meminta adanya korelasi antara:
dokumen historis + penguasaan fisik + saksi + data yuridis + data fisik + tidak adanya keberatan + proses pendaftaran.
VIII. LANGKAH KEENAM: PENGUMUMAN
Setelah data fisik dan data yuridis diteliti, proses belum selesai.
Pasal 26 PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur pengumuman data fisik dan data yuridis:
30 hari untuk pendaftaran sistematik;
60 hari untuk pendaftaran sporadik;
untuk memberikan kesempatan kepada pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan.
Ini merupakan mekanisme yang sangat penting.
Sebab hukum tidak hanya mendengarkan pemohon.
Hukum juga memberikan ruang kepada:
“Siapa pun yang merasa mempunyai kepentingan terhadap tanah tersebut.”
IX. KALAU ADA KEBERATAN, APA YANG TERJADI?
Keberatan tidak boleh dianggap sebagai gangguan administratif.
Ia merupakan bagian dari mekanisme perlindungan hukum.
Pasal 27 PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur bahwa apabila ada keberatan mengenai data fisik atau data yuridis, pejabat yang berwenang mengusahakan penyelesaian melalui musyawarah.
Jika tidak tercapai penyelesaian, pihak yang mengajukan keberatan diberitahukan untuk mengajukan gugatan mengenai data fisik dan/atau data yuridis ke pengadilan.
Maka: Sengketa tidak dapat diselesaikan hanya dengan memperbanyak dokumen.
Apabila substansinya sudah menjadi sengketa hak, penyelesaiannya dapat masuk ke ranah peradilan.
X. LANGKAH KETUJUH: PENGESAHAN DATA
Setelah masa pengumuman selesai, data fisik dan data yuridis disahkan melalui berita acara.
Pasal 28 PP 24/1997 menyatakan bahwa berita acara tersebut menjadi dasar untuk:
1. pembukuan hak;
2. pengakuan hak; atau
3. pemberian hak atas tanah.
Ini merupakan salah satu titik paling penting dalam keseluruhan proses.
Karena di sinilah data yang sebelumnya masih berupa:
dokumen + hasil penelitian + pengukuran + keberatan
mulai diarahkan menjadi dasar administrasi hak.
XI. PENGAKUAN HAK ATAU PEMBERIAN HAK?
Ini harus dibedakan.
PENGAKUAN HAK
Pada prinsipnya berkaitan dengan hak yang dasar keberadaannya dapat dibuktikan berdasarkan ketentuan pembuktian hak lama.
PEMBERIAN HAK
Berkaitan dengan pemberian hak atas tanah oleh pejabat yang berwenang, terutama terhadap tanah yang statusnya memungkinkan untuk diberikan hak.
Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 mengatur tata cara penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah, termasuk pemeriksaan, penelitian, dan pengambilan keputusan atas permohonan hak.
Untuk Hak Milik, misalnya, Permen tersebut mengatur pemeriksaan berkas, pemeriksaan tanah, serta keputusan pemberian atau penolakan. Pemberian Hak Milik berlaku sejak hak tersebut didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Jadi, tidak semua tanah bekas Eigendom harus diperlakukan dengan satu pola yang sama. Status hukum tanah dan konstruksi pembuktiannya harus ditentukan terlebih dahulu.
XII. LANGKAH KEDELAPAN: PEMBUKUAN HAK
Setelah dasar hukumnya dianggap memenuhi persyaratan, hak dibukukan dalam Buku Tanah.
Pasal 29 PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur bahwa hak atas tanah didaftarkan dengan membukukannya dalam Buku Tanah yang memuat data yuridis dan data fisik bidang tanah.
Ini penting secara filosofis. Karena: Sertipikat bukanlah sumber tunggal dari sejarah tanah; sertipikat merupakan produk dari proses pendaftaran yang bersandar pada data fisik dan data yuridis.
XIII. LANGKAH KESEMBILAN: PENERBITAN SERTIPIKAT
Barulah kita sampai pada tahap yang selama ini sering dianggap sebagai tujuan utama:
SERTIPIKAT.
Pasal 31 PP Nomor 24 Tahun 1997 menyatakan bahwa sertipikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak sesuai data fisik dan data yuridis yang telah didaftarkan dalam Buku Tanah.
Dengan demikian, sertipikat merupakan alat pembuktian yang kuat sebagaimana konsep pendaftaran tanah dalam UUPA.
Namun proses penerbitannya tidak boleh dipahami secara mekanis.
Apabila masih terdapat catatan mengenai ketidaklengkapan atau sengketa tertentu, penerbitan sertipikat dapat ditangguhkan sampai persoalan tersebut diselesaikan sesuai ketentuan.
XIV. ROADMAP PRAKTIS
Untuk masyarakat, seluruh proses Episode 5 dapat diringkas menjadi:
1. IDENTIFIKASI DOKUMEN
Eigendom Verponding, Letter C, Girik, akta lama, surat waris, dan dokumen lainnya.
⬇️
2. LEGAL DUE DILIGENCE
Periksa keaslian, subjek, objek, riwayat dan rantai peralihan.
⬇️
3. PENELITIAN STATUS TANAH
Apakah bekas hak Barat, tanah negara, hak terdaftar, aset negara/daerah, kawasan hutan, atau status lainnya?
⬇️
4. PENELITIAN DATA YURIDIS
Hubungan hukum pemohon dengan tanah.
⬇️
5. PENGUKURAN
Menentukan letak, luas dan batas bidang tanah.
⬇️
6. DATA FISIK
Peta bidang dan surat ukur.
⬇️
7. DATA YURIDIS
Riwayat hak, pemegang hak, bukti dan beban hak.
⬇️
8. PENGUMUMAN
Memberikan kesempatan kepada pihak yang berkepentingan untuk mengajukan keberatan.
⬇️
9. PENYELESAIAN KEBERATAN
Musyawarah atau mekanisme hukum apabila terjadi sengketa.
⬇️
10. PENETAPAN/PENGAKUAN/PEMBERIAN HAK
Sesuai status dan dasar hukum tanah.
⬇️
11. PEMBUKUAN
Data fisik dan yuridis dimasukkan ke Buku Tanah.
⬇️
12. SERTIPIKAT
Diterbitkan sesuai data yang telah terdaftar.
XV. DOKUMEN YANG SEBAIKNYA DISIAPKAN
Untuk tanah bekas Eigendom Verponding, Legal Due Diligence idealnya tidak berhenti pada satu dokumen.
Minimal diperiksa:
A. Dokumen historis
● Eigendom/Verponding;
● dokumen asal-usul;
● bukti konversi apabila ada;
● dokumen peralihan.
B. Dokumen subjek
● KTP;
● KK;
● surat kematian;
● surat keterangan waris;
●dokumen ahli waris;
akta peralihan.
C. Dokumen objek
● surat ukur/peta;
● batas tanah;
● luas;
● lokasi;
● riwayat persil;
Letter C/Girik apabila ada.
D. Data pertanahan
● pengecekan Kantor Pertanahan;
● status sertipikat;
● buku tanah;
● surat ukur;
● warkah;
● blokir;
● sita;
● hak tanggungan;
dan catatan lainnya.
E. Data sosial
● penguasaan fisik;
●saksi;
● keberatan;
● sengketa;
penguasaan pihak lain.
F. Data tata ruang dan kawasan
● kesesuaian tata ruang;
● kawasan hutan;
aset pemerintah;
batasan penggunaan tanah.
XVI. SATU HAL YANG SANGAT PENTING: JANGAN MELOMPATI TAHAPAN
Sering kali masyarakat berpikir:
“Saya mempunyai Verponding, jadi tinggal mengurus sertipikat.”
Secara hukum, kalimat tersebut terlalu sederhana.
Yang lebih tepat:
“Saya mempunyai dokumen historis yang dapat menjadi bagian dari bahan pembuktian dan harus diteliti kedudukannya dalam sistem hukum pertanahan yang berlaku.”
Karena PP 18 Tahun 2021 Pasal 95 memberikan rezim khusus terhadap tanah bekas hak Barat, sementara Pasal 96 dan Pasal 97 juga mengatur kedudukan alat bukti tertulis bekas milik adat serta surat keterangan tanah/desa sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah.
Jadi, jangan mencampuradukkan:
bekas hak Barat,
bekas milik adat,
penguasaan fisik,
tanah negara,
dan hak yang sudah terdaftar.
Masing-masing mempunyai konstruksi hukum yang berbeda.
XVII. FILOSOFI PENDAFTARAN TANAH
Pada akhirnya, perjalanan dari Eigendom Verponding menuju sertipikat bukan sekadar perjalanan dari kertas lama menuju kertas baru.
Ia adalah perjalanan:
dari sejarah menuju kepastian;
dari penguasaan menuju pembuktian;
dari bukti menuju penelitian;
dari penelitian menuju penetapan;
dan dari penetapan menuju pendaftaran.
Sebab negara tidak semata-mata membutuhkan seseorang yang berkata:
“Ini tanah saya.”
Negara membutuhkan konstruksi pembuktian yang dapat menjawab:
“Apa dasar hukumnya?”
“Di mana objeknya?”
“Bagaimana riwayatnya?”
“Siapa pemegang haknya?”
“Apakah ada pihak lain?”
“Apakah data fisik dan data yuridisnya sesuai?”
Dan akhirnya: “Apakah hak tersebut dapat didaftarkan dan diberikan kepastian hukum?”
XVIII. KESIMPULAN EPISODE 5
Eigendom Verponding tidak boleh dipandang sebagai jalan pintas menuju sertipikat.
Ia harus ditempatkan sebagai bagian dari sejarah pertanahan yang harus diuji kedudukan hukumnya berdasarkan sistem pertanahan nasional.
Roadmap-nya adalah:
DOKUMEN → RIWAYAT → STATUS TANAH → PENELITIAN → PENGUKURAN → DATA FISIK → DATA YURIDIS → PENGUMUMAN → KEBERATAN → PENETAPAN/PENGAKUAN/PEMBERIAN HAK → PEMBUKUAN → SERTIPIKAT.
Dan prinsip yang harus diingat:
“SERTIPIKAT BUKANLAH HASIL DARI SATU DOKUMEN; SERTIPIKAT ADALAH HASIL DARI SEBUAH PROSES HUKUM.”
Karena itu: “Dokumen lama memberikan jejak sejarah; penguasaan memberikan fakta; penelitian memberikan kepastian proses; pendaftaran memberikan kepastian hukum.”
PAYUNG HUKUM UTAMA
1. UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) — khususnya Pasal 6, Pasal 19, Pasal 20 dan ketentuan konversi.
2. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang telah diubah oleh PP Nomor 18 Tahun 2021 — antara lain Pasal 11–14, Pasal 23–31.
3. PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah — khususnya Pasal 95–97 mengenai bukti hak lama dan dokumen pertanahan.
4. Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah, yang mengatur antara lain persyaratan, pengukuran, pemeriksaan tanah, penelitian data fisik/yuridis, Panitia A, serta keputusan pemberian/penolakan hak.
5. Permen ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 sebagai perubahan ketiga atas Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 mengenai ketentuan pelaksanaan PP 24/1997; statusnya tercatat berlaku, dengan sebagian ketentuannya kemudian dicabut oleh Permen ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2022.
Catatan penting: untuk perkara konkret, prosedur dapat berbeda bergantung pada apakah tanah tersebut benar-benar bekas hak Barat, tanah bekas milik adat, tanah negara, atau sudah pernah terdaftar. Karena itu, status tanah harus dipastikan terlebih dahulu sebelum menentukan jalur pendaftaran yang tepat.
Kang Tias, 30.9.26. 2
Adv. Dr. Setiadin, SH., MH., M.AP
