Porosmedia.com – “Membeli tanah bukan sekadar membeli bidang tanah. Kita membeli sejarah, status hukum, risiko, dan seluruh konsekuensi yang melekat pada tanah tersebut.”
Membeli tanah bekas Eigendom Verponding tidak cukup hanya dengan melihat dokumen lama, melihat lokasi, kemudian membuat kesepakatan harga.
Justru karena dokumennya bersifat historis, pemeriksaan harus dilakukan lebih mendalam: siapa pemegang hak historisnya, bagaimana riwayatnya, di mana objeknya sekarang, siapa yang menguasai, bagaimana data pertanahannya, apakah ada sengketa, dan apakah tanah tersebut dapat digunakan sesuai tujuan pembeliannya.
PP Nomor 24 Tahun 1997—yang telah diubah antara lain melalui PP Nomor 18 Tahun 2021—menempatkan pendaftaran tanah pada pengumpulan, pengolahan, pembukuan, penyajian, dan pemeliharaan data fisik serta data yuridis tanah.
Karena itu, Legal Due Diligence harus melihat tanah sebagai satu konstruksi hukum yang utuh.
I. MENGAPA TANAH BEKAS EIGENDOM MEMERLUKAN DUE DILIGENCE KHUSUS?
Eigendom Verponding adalah dokumen historis yang harus ditempatkan dalam konteks sistem hukum pertanahan nasional.
PP Nomor 18 Tahun 2021 Pasal 95 mengatur secara khusus mengenai tanah bekas hak Barat, termasuk mekanisme pendaftarannya berdasarkan penguasaan fisik dan persyaratan tertentu. Dengan demikian, dokumen Eigendom tidak boleh diperlakukan begitu saja sebagai sertipikat hak yang berlaku saat ini.
Maka sebelum uang berpindah tangan, pertanyaan hukumnya bukan hanya:
“Apakah ada Eigendom Verponding?”
Tetapi:
“Apakah objek tanahnya jelas, riwayat haknya dapat direkonstruksi, penguasaan dan hubungan hukumnya dapat dibuktikan, serta statusnya memungkinkan untuk ditindaklanjuti menurut hukum pertanahan yang berlaku?”
II. CHECKLIST 20 DOKUMEN & DATA
1. EIGENDOM VERPONDING / DOKUMEN HAK HISTORIS
Periksa:
● dokumen asli;
● nomor dan tanggal;
● nama pemegang;
● luas;
● letak;
● batas;
● persil;
● dasar penerbitannya;
keaslian dan konsistensinya dengan dokumen lain.
Jangan hanya memeriksa fotokopi.
Dokumen harus dibaca sebagai titik awal rekonstruksi sejarah tanah.
2. RIWAYAT TANAH / CHAIN OF TITLE
Telusuri perjalanan tanah:
Pemegang historis → pewaris → ahli waris → peralihan → pemegang berikutnya → penguasaan sekarang.
Semakin tua dokumen, semakin penting rekonstruksi mata rantai peralihannya.
3. LETTER C / GIRIK / CATATAN DESA
Periksa apakah data desa:
● masih tersedia;
● sesuai dengan objek;
● sesuai dengan nama pemegang;
● sesuai dengan persil;
● mencatat riwayat peralihan;
mempunyai hubungan dengan objek yang sekarang.
Namun dokumen desa tidak boleh otomatis diposisikan sebagai sertipikat. PP 18/2021 menempatkan dokumen sejenis surat keterangan tanah/surat desa sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah dalam konteks yang diatur.
4. SURAT UKUR
Surat ukur merupakan dokumen yang memuat data fisik bidang tanah berupa peta dan uraian.
Periksa:
● luas;
● bentuk;
● batas;
● letak;
● nomor;
kesesuaian dengan objek fisik.
Angka luas dalam dokumen lama tidak boleh langsung dianggap sama dengan luas hasil pengukuran sekarang.
5. PETA BIDANG TANAH
Periksa apakah bidang yang ditawarkan benar-benar berada pada posisi yang diklaim.
Bandingkan:
peta lama → peta bidang → kondisi lapangan → koordinat → batas sekitar.
Ini penting untuk menghindari pembelian atas objek yang secara administratif atau geometris ternyata berbeda.
6. WARKAH
Warkah harus menjadi salah satu objek pemeriksaan penting.
Warkah membantu menjawab:
“Atas dasar apa suatu data atau hak dicatat dan diproses?”
Karena itu, jangan hanya melihat produk akhirnya.
Telusuri pula dokumen yang melahirkan produk administrasinya.
7. AKTA PERALIHAN HAK
Periksa seluruh akta yang pernah menjadi dasar peralihan, misalnya:
● jual beli;
● hibah;
● pembagian waris;
● pelepasan hak;
● tukar-menukar;
atau bentuk peralihan lain yang relevan.
Yang diperiksa bukan hanya keberadaan akta, tetapi juga:
siapa pihaknya, objeknya apa, kewenangannya apa, dan apakah rantai peralihannya tersambung.
8. DOKUMEN PEWARISAN
Apabila pemegang historis telah meninggal, pemeriksaan harus meliputi:
● akta/surat kematian;
● perkawinan;
● kelahiran;
● surat keterangan/penetapan ahli waris;
● wasiat jika ada;
● pembagian waris;
dan dokumen peralihan kepada generasi berikutnya.
Satu ahli waris yang memegang seluruh dokumen tidak otomatis berarti menjadi pemilik tunggal seluruh objek warisan.
9. PBB / SPPT DAN RIWAYAT PEMBAYARANNYA
Periksa:
● nama wajib pajak;
● objek pajak;
● luas;
● alamat;
● NJOP;
riwayat pembayaran.
Tetapi perlu ditegaskan:
PBB bukan sertipikat dan pembayaran pajak bukan dengan sendirinya membuktikan hak kepemilikan.
Karena itu PBB ditempatkan sebagai bukti pendukung, bukan satu-satunya dasar menentukan kepemilikan.
10. STATUS SENGKETA
Wajib diperiksa apakah tanah:
● pernah disengketakan;
● sedang disengketakan;
● pernah menjadi objek gugatan;
● pernah ada mediasi;
● pernah ada keberatan;
atau memiliki klaim pihak ketiga.
Jangan hanya bertanya kepada penjual.
Lakukan pemeriksaan silang terhadap:
desa/kelurahan, Kantor Pertanahan, dokumen perkara, dan kondisi lapangan.
11. PENGUASAAN FISIK
Datang langsung ke lokasi.
Identifikasi:
● siapa yang menguasai;
● siapa yang menempati;
● siapa yang menggarap;
● sejak kapan;
● berdasarkan apa;
● apakah ada penyewa;
● apakah ada penggarap;
apakah ada pihak yang mengklaim.
Tanah kosong sekalipun belum tentu tanah tanpa masalah.
12. BATAS-BATAS TANAH
Periksa seluruh tetangga berbatasan:
Utara — Timur — Selatan — Barat.
Kemudian cocokkan dengan:
● dokumen;
● peta;
● surat ukur;
● keadaan fisik;
keterangan pemilik tanah berbatasan.
Sebab sengketa sering kali bukan bermula dari siapa pemiliknya, melainkan dari di mana sebenarnya batas objeknya.
13. SERTIPIKAT TANAH DI SEKITAR
Ini sering dilupakan.
Justru sertipikat bidang sekitar dapat membantu menguji:
● batas;
● nomor bidang;
● luas;
● pemegang hak;
● kemungkinan tumpang tindih;
kemungkinan objek lama telah masuk ke bidang lain.
Tetangga tanah dapat menjadi bagian dari puzzle pembuktian objek.
14. DATA KANTOR PERTANAHAN / BPN
Ini salah satu pemeriksaan paling penting.
Periksa sejauh kewenangan dan prosedur memungkinkan:
● data pendaftaran;
● buku tanah;
● surat ukur;
● peta;
● warkah;
● catatan peralihan;
● blokir;
● sita;
● hak tanggungan;
perkara atau catatan lain yang relevan.
PP 24/1997 mendefinisikan buku tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan fisik objek pendaftaran yang sudah mempunyai hak, sedangkan surat ukur memuat data fisik bidang tanah.
15. STATUS TATA RUANG
Jangan membeli tanah untuk pembangunan tertentu sebelum mengetahui:
“Apakah kegiatan yang direncanakan memang sesuai dengan tata ruang?”
KKPR merupakan instrumen untuk menilai kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang dengan rencana tata ruang. PP 21/2021 mengatur KKPR sebagai bagian dari penyelenggaraan penataan ruang.
16. KKPR
Jika tanah akan digunakan untuk kegiatan usaha atau pembangunan tertentu, pemeriksaan KKPR menjadi sangat penting.
Periksa:
● jenis kegiatan;
● lokasi;
● peruntukan ruang;
● RDTR/RTR;
kebutuhan konfirmasi/persetujuan sesuai kondisi objek dan kegiatan.
Permen ATR/BPN Nomor 13 Tahun 2021 mengatur pelaksanaan KKPR dan sinkronisasi program pemanfaatan ruang.
Tanah yang secara hukum dapat dimiliki belum tentu dapat digunakan untuk setiap jenis kegiatan.
17. AKSES JALAN
Periksa apakah tanah:
● mempunyai akses langsung;
● mempunyai jalan legal;
● mempunyai hak akses yang jelas;
● bergantung pada tanah pihak lain;
● memiliki lebar jalan yang memadai;
dapat dilalui kendaraan sesuai rencana penggunaan.
Karena:
Tanah tanpa akses yang memadai dapat menjadi aset yang sulit dimanfaatkan.
Maka akses bukan sekadar persoalan teknis, tetapi juga bagian dari kelayakan hukum dan ekonomi tanah.
18. BLOKIR DAN SITA
Periksa apakah terdapat:
● blokir;
● sita jaminan;
● sita eksekusi;
● pencatatan perkara;
atau pembatasan administratif lainnya.
PP 18/2021 mengatur pencatatan perkara/status tertentu dan dalam kondisi yang ditentukan dapat mengakibatkan Kantor Pertanahan menolak pendaftaran peralihan atau pembebanan hak selama kondisi tersebut berlangsung.
Tanah yang sedang bermasalah tidak boleh diperlakukan sebagai tanah yang sepenuhnya bebas risiko.
19. HAK TANGGUNGAN / BEBAN ATAS TANAH
Apabila objek sudah memiliki hak terdaftar, periksa apakah terdapat Hak Tanggungan.
UU Nomor 4 Tahun 1996 mengatur Hak Tanggungan sebagai hak jaminan atas tanah beserta benda yang berkaitan dengan tanah; antara lain Hak Milik, HGU dan HGB dapat menjadi objek Hak Tanggungan sesuai persyaratan hukum.
Maka pertanyaan pentingnya:
“Apakah tanah benar-benar bebas dari beban?”
Jangan menerima jawaban lisan sebagai satu-satunya dasar.
20. STATUS KAWASAN
Terakhir, periksa apakah tanah berada:
● di luar kawasan hutan;
● dalam kawasan hutan;
● kawasan konservasi;
● kawasan lindung;
atau wilayah dengan status khusus lainnya.
Pemeriksaan status kawasan sangat penting karena status kepemilikan dan status pemanfaatan ruang/kawasan merupakan persoalan yang berbeda tetapi saling berkaitan.
Dalam perkembangan regulasi terbaru, penertiban kawasan hutan juga menjadi perhatian pemerintah melalui Perpres Nomor 5 Tahun 2025.
III. 20 CHECKLIST DALAM SATU TABEL
No. Pemeriksaan Pertanyaan Kunci
1. Eigendom/Verponding Asli dan valid secara historis?
2 Riwayat tanah Bagaimana chain of title?
3 Letter C/Girik Sesuai dengan objek?
4 Surat ukur Luas dan batas sesuai?
5 Peta bidang Objek teridentifikasi?
6 Warkah Apa dasar administrasinya?
7 Akta peralihan Rantai peralihan sah dan utuh?
8 Dokumen waris Siapa ahli warisnya?
9 PBB/SPPT Data objek konsisten?
10 Sengketa Ada klaim pihak lain?
11 Penguasaan fisik Siapa yang menguasai?
12 Batas Siapa pemilik tanah berbatasan?
13 Sertifikat sekitar Ada overlap?
14 Data BPN Apa yang tercatat?
15 Tata ruang Peruntukannya apa?
16 KKPR Sesuai dengan rencana kegiatan?
17 Akses jalan Ada akses legal dan memadai?
18 Blokir/sita Ada pembatasan?
19 Hak Tanggungan Ada beban/jaminan?
20 Status kawasan Berada dalam kawasan khusus?
IV. JANGAN HANYA MEMERIKSA DOKUMEN—LAKUKAN CROSS CHECK
Legal Due Diligence yang baik bekerja dengan triangulasi data.
DOKUMEN
Apa yang tertulis?
ADMINISTRASI
Apa yang tercatat?
LAPANGAN
Apa yang sebenarnya terjadi?
HUKUM
Apa konsekuensi hukumnya?
TATA RUANG
Apakah tanah dapat digunakan sesuai tujuan?
Jika kelima lapisan tersebut konsisten, tingkat kejelasan transaksi meningkat.
Sebaliknya, apabila:
dokumen mengatakan A,
BPN mengatakan B,
lapangan mengatakan C,
maka transaksi jangan terburu-buru dilanjutkan sebelum perbedaan tersebut dijelaskan.
V. KHUSUS PEMBELIAN TANAH BEKAS EIGENDOM
Ada satu prinsip yang sangat penting:
Jangan membeli “dokumen”. Belilah objek tanah yang status hukumnya telah dipahami.
Eigendom Verponding memberikan jejak sejarah.
Letter C dapat memberikan petunjuk administrasi desa.
Penguasaan fisik memberikan fakta lapangan.
Warkah memberikan jejak proses administrasi.
Peta memberikan identitas spasial.
Data BPN memberikan informasi pertanahan yang tercatat.
Tata ruang memberikan arah pemanfaatan ruang.
Dan seluruhnya harus dipertemukan melalui Legal Due Diligence.
VI. RED FLAGS — KAPAN PEMBELI HARUS BERHENTI SEJENAK?
Ada beberapa kondisi yang seharusnya menjadi red flag:
🔴 Dokumen asli tidak dapat diperlihatkan.
🔴 Nama pemegang dokumen tidak jelas hubungannya dengan penjual.
🔴 Rantai waris terputus.
🔴 Ada ahli waris yang tidak dilibatkan.
🔴 Luas dokumen berbeda jauh dengan kondisi lapangan.
🔴 Batas tidak jelas.
🔴 Ada pihak lain yang menguasai tanah.
🔴 Ada klaim pihak ketiga.
🔴 Data desa berbeda dengan data pertanahan.
🔴 Objek tidak jelas dalam peta.
🔴 Ada blokir/sita/perkara.
🔴 Tanah tidak sesuai tata ruang untuk tujuan pembelian.
🔴 Akses jalan tidak jelas.
🔴 Ada indikasi kawasan hutan/kawasan khusus.
🔴 Penjual meminta pembayaran penuh sebelum pemeriksaan selesai.
Dalam kondisi demikian, bukan berarti tanah pasti bermasalah, tetapi berarti diperlukan pemeriksaan dan klarifikasi lebih lanjut sebelum mengambil keputusan transaksi.
VII. FORMULA FIRMA HUKUM DR. SETIADIN
Untuk kepentingan profesional, proses dapat dibangun dalam 5 tahap:
PHASE 1 — DOCUMENT AUDIT
Pemeriksaan seluruh dokumen.
PHASE 2 — LEGAL & TITLE SEARCH
Rekonstruksi status dan rantai hak.
PHASE 3 — FIELD VERIFICATION
Pemeriksaan fisik, batas, penguasaan dan akses.
PHASE 4 — BPN & SPATIAL CHECK
Pemeriksaan data pertanahan, tata ruang, KKPR dan status kawasan.
PHASE 5 — LEGAL OPINION
Kesimpulan:
CLEAR → dapat ditindaklanjuti
CLEAR WITH CONDITION → dapat ditindaklanjuti setelah syarat dipenuhi
HIGH RISK → perlu mitigasi serius
NOT RECOMMENDED FOR TRANSACTION BEFORE RECTIFICATION → jangan melanjutkan transaksi sebelum persoalan diperbaiki
VIII. FILOSOFI EPISODE 8
Tanah adalah aset.
Tetapi dokumen adalah cerita tentang aset tersebut.
Dan setiap cerita harus diuji:
siapa yang menulisnya,
kapan dibuat,
berdasarkan apa,
untuk objek yang mana,
dan apakah sesuai dengan kenyataan.
Karena itu: “Harga murah bukan alasan untuk mengabaikan pemeriksaan hukum. Justru semakin murah dan semakin tua dokumen tanah, semakin serius due diligence harus dilakukan.”
IX. KESIMPULAN
Membeli tanah bekas Eigendom Verponding tidak cukup dengan:
melihat Eigendom → cocok harga → bayar → buat perjanjian.
Konstruksi yang lebih aman adalah:
DOKUMEN → RIWAYAT → SUBJEK → OBJEK → PENGUASAAN → BPN → SENGKETA → TATA RUANG → KKPR → STATUS KAWASAN → LEGAL OPINION → TRANSAKSI.
Sebab: “Tanah yang murah belum tentu murah risikonya. Tanah yang mahal belum tentu mahal risikonya. Risiko sesungguhnya baru terlihat setelah status hukum, objek, riwayat, penguasaan, dan peruntukannya diperiksa secara menyeluruh.”
Dan prinsip utama Episode 8:
JANGAN MEMBELI TANAH HANYA KARENA DOKUMENNYA ADA.
BELILAH SETELAH STATUS HUKUMNYA DIPAHAMI.
Kang Tias, 1.10.26.4
Adv. Dr. Setiadin, S.H., M.H., M.AP.
Legal Opinion • Legal Due Diligence • Pertanahan
Catatan: daftar 20 di atas sebaiknya dipahami sebagai checklist due diligence, bukan berarti setiap item selalu menjadi persyaratan formal yang wajib dilampirkan dalam setiap transaksi. Kebutuhan pemeriksaan dapat berbeda menurut status tanah, jenis transaksi, tujuan pemanfaatan, dan kondisi konkret objek.
