Porosmedia.com – Analisis Yuridis atas Status, Pembuktian Hak, Penguasaan Fisik, Pewarisan, Potensi Sengketa, dan Strategi Pendaftaran Hak Atas Tanah
Status Dokumen: Legal Opinion / Legal Due Diligence
Objek: Tanah dengan alas hak/dokumen lama Eigendom Verponding
Peraturan yang digunakan: peraturan perundang-undangan yang berlaku sampai dengan September 2026
I. PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Tanah dengan dokumen Eigendom Verponding merupakan salah satu objek yang memerlukan kehati-hatian khusus dalam proses legal due diligence pertanahan. Dokumen tersebut mempunyai nilai historis sebagai bagian dari riwayat penguasaan atau hak atas tanah pada masa sebelum berlakunya sistem hukum pertanahan nasional berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Namun, keberadaan Eigendom Verponding tidak dapat secara otomatis dipersamakan dengan Sertipikat Hak Milik (SHM), Hak Guna Bangunan (HGB), atau hak atas tanah lain yang telah terdaftar berdasarkan sistem pertanahan nasional.
Hal tersebut menjadi semakin penting setelah berlakunya PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah, yang mengatur secara khusus mengenai bukti hak lama. PP tersebut berstatus berlaku dan mengubah ketentuan tertentu dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Oleh karena itu, pemeriksaan terhadap tanah bekas Eigendom Verponding tidak cukup hanya dengan melihat keberadaan dokumen lama, tetapi harus dilakukan terhadap seluruh rantai sejarah tanah, meliputi aspek yuridis, fisik, administratif, pewarisan, perpajakan, batas-batas, penguasaan, serta kemungkinan adanya klaim pihak ketiga.
B. Maksud dan Tujuan
Legal Opinion ini dimaksudkan untuk:
1. mengidentifikasi kedudukan hukum tanah bekas Eigendom Verponding;
2. menganalisis kekuatan dan keterbatasan dokumen Eigendom Verponding;
3. menilai bukti penguasaan fisik tanah;
4. memeriksa aspek pewarisan apabila pemegang dokumen telah meninggal dunia;
5. mengidentifikasi potensi sengketa;
6. memberikan rekomendasi tahapan pendaftaran tanah;
7. memberikan parameter kehati-hatian apabila tanah akan diperjualbelikan atau dijadikan objek investasi.
II. DASAR HUKUM
Legal Opinion ini terutama didasarkan pada:
1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang UUPA
Pasal 19 UUPA mewajibkan penyelenggaraan pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum. Pendaftaran tersebut meliputi pengukuran, perpetaan, pembukuan tanah, pendaftaran hak dan peralihannya, serta pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Pasal 20 UUPA mengatur Hak Milik sebagai hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan tetap memperhatikan fungsi sosial tanah.
Dengan demikian, dokumen lama harus diarahkan menuju kepastian status hak dalam sistem pendaftaran tanah nasional, bukan berhenti pada pembuktian historis semata.
2. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
PP Nomor 24 Tahun 1997 masih berstatus berlaku, tetapi telah diubah oleh PP Nomor 18 Tahun 2021.
Pasal 24 PP 24/1997 menjadi salah satu ketentuan penting mengenai pembuktian hak lama.
Apabila alat bukti tertulis tidak lengkap, pembuktian dapat dilakukan berdasarkan penguasaan fisik selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon dan pendahulu-pendahulunya, dengan syarat penguasaan dilakukan dengan itikad baik, secara terbuka, diperkuat saksi yang dapat dipercaya, serta tidak dipermasalahkan pihak lain.
3. PP Nomor 18 Tahun 2021
Ketentuan paling penting untuk objek bekas Eigendom Verponding adalah Pasal 95 PP 18/2021.
Pasal 95 ayat (1) menyatakan bahwa alat bukti tertulis tanah bekas hak Barat dinyatakan tidak berlaku dan statusnya menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara.
Selanjutnya, Pasal 95 ayat (2) mengatur bahwa pendaftaran tanah bekas hak Barat didasarkan pada surat pernyataan penguasaan fisik yang diketahui 2 orang saksi, dengan substansi antara lain mengenai penguasaan fisik, itikad baik, keterbukaan penguasaan, dan tidak adanya keberatan dari pihak lain.
Penjelasan PP 18/2021 menerangkan bahwa saksi tersebut harus dapat dipercaya, misalnya tetua adat setempat atau penduduk yang telah lama bertempat tinggal di desa/kelurahan tempat tanah berada, serta tidak mempunyai hubungan keluarga sampai derajat tertentu dengan pihak yang membuat pernyataan.
4. Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021
Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 merupakan perubahan ketiga atas Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 mengenai ketentuan pelaksanaan PP 24/1997. Regulasi tersebut berstatus berlaku, dengan sebagian ketentuannya kemudian dicabut oleh Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2022.
5. Permen ATR/BPN Nomor 21 Tahun 2020
Apabila terdapat indikasi sengketa, konflik atau perkara pertanahan, mekanisme penanganannya antara lain mengacu pada Permen ATR/BPN Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan, yang sampai saat ini tercatat berstatus berlaku.
III. ANALISIS KEDUDUKAN HUKUM EIGENDOM VERPONDING
A. Eigendom Verponding sebagai Dokumen Hak Lama
Secara historis, eigendom merupakan bentuk hak milik berdasarkan hukum Barat sebelum diberlakukannya UUPA.
Namun setelah UUPA berlaku, sistem hak atas tanah nasional mengalami unifikasi. Karena itu, keberadaan dokumen Eigendom Verponding saat ini harus dilihat dalam kerangka konversi dan pendaftaran tanah menurut hukum agraria nasional.
Dengan demikian:
Eigendom Verponding merupakan dokumen historis yang penting untuk menelusuri asal-usul dan riwayat tanah, tetapi bukan sertipikat hak atas tanah dalam sistem pendaftaran tanah nasional saat ini.
Hal tersebut harus menjadi prinsip pertama dalam setiap pemeriksaan hukum.
IV. ANALISIS BUKTI DAN DOKUMEN
A. Dokumen Eigendom Verponding Asli
Dokumen asli harus diperiksa meliputi:
nomor Eigendom/Verponding;
nama pemegang;
luas;
lokasi;
batas-batas;
nomor persil;
tahun penerbitan;
instansi penerbit;
riwayat perubahan;
dokumen pendukung;
kesesuaian dengan lokasi fisik sekarang.
Pemeriksaan tidak boleh berhenti pada keaslian fisik dokumen.
Yang lebih penting adalah:
Apakah objek dalam dokumen lama tersebut identik dengan objek tanah yang sekarang dikuasai?
Perlu dilakukan plotting/pemetaan dan identifikasi bidang oleh Kantor Pertanahan untuk menguji kesesuaian antara data historis dan kondisi fisik.
B. Riwayat Penguasaan
Harus disusun chain of title / rantai penguasaan sejak pemegang awal sampai pemegang sekarang.
Contohnya:
Pemegang Eigendom → Pewaris → Ahli Waris → Penerus Penguasaan → Pemohon Pendaftaran
Setiap mata rantai harus mempunyai dasar pembuktian.
Semakin panjang rantai penguasaan, semakin penting dilakukan verifikasi dokumen.
V. PENGUASAAN FISIK 20 TAHUN
Ini merupakan salah satu bagian paling penting sekaligus paling sering disalahpahami.
Pasal 24 ayat (2) PP 24/1997 memberikan mekanisme pembuktian melalui penguasaan fisik 20 tahun atau lebih secara berturut-turut, apabila bukti-bukti kepemilikan sebagaimana ayat (1) tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap.
Namun angka 20 tahun tidak boleh dipahami sebagai rumus otomatis: “menguasai 20 tahun = otomatis menjadi pemilik.”
Masih harus dibuktikan:
1. penguasaan nyata;
2. penguasaan terus-menerus;
3. penguasaan terbuka;
4. itikad baik;
5. penguasaan sebagai pihak yang berhak;
6. diperkuat oleh saksi yang dapat dipercaya;
7. tidak terdapat keberatan atau sengketa dari pihak lain.
Lebih penting lagi, untuk bekas hak Barat, PP 18/2021 secara khusus mengatur mekanisme dalam Pasal 95. Oleh sebab itu, analisis harus dilakukan dengan membaca Pasal 95 PP 18/2021 bersama rezim pembuktian PP 24/1997 sebagaimana telah diubah, bukan menggunakan angka 20 tahun secara terpisah.
VI. ASPEK PEWARISAN
Apabila nama pada Eigendom Verponding adalah kakek, nenek, ayah, ibu atau leluhur lainnya yang telah meninggal dunia, maka sebelum berbicara mengenai penerbitan SHM, harus terlebih dahulu diselesaikan kedudukan hukum ahli waris.
Dokumen yang perlu diperiksa antara lain:
A. Dokumen pewaris
KTP;
KK;
akta kematian;
dokumen perkawinan;
dokumen Eigendom Verponding;
dokumen riwayat tanah.
B. Dokumen ahli waris
Surat Keterangan/Akta/Surat Tanda Bukti Ahli Waris sesuai rezim hukum waris yang berlaku;
identitas seluruh ahli waris;
hubungan antara pewaris dan ahli waris;
dokumen pendukung hubungan keluarga.
C. Persetujuan seluruh pihak yang berkepentingan
Apabila tanah akan didaftarkan, dialihkan atau dijadikan objek transaksi, posisi seluruh ahli waris harus dipastikan.
Prinsipnya:
> Tidak boleh ada mata rantai pewarisan yang terputus.
Apabila salah satu ahli waris tidak diikutsertakan, potensi sengketa di kemudian hari menjadi signifikan.
VII. PEMERIKSAAN STATUS SENGKETA
Surat keterangan dari Desa/Kelurahan mengenai tidak adanya sengketa merupakan dokumen pendukung, tetapi tidak boleh dianggap sebagai jaminan mutlak bahwa tanah bebas sengketa.
Due diligence harus mencakup:
1. pemeriksaan Kantor Pertanahan;
2. pemeriksaan riwayat bidang;
3. pemeriksaan batas;
4. pemeriksaan penguasaan fisik;
5. wawancara dengan pihak sekitar;
6. pemeriksaan terhadap klaim pihak ketiga;
7. pemeriksaan perkara pada pengadilan yang relevan apabila terdapat indikasi sengketa;
8. pemeriksaan apakah terdapat sita, blokir, status quo atau catatan perkara.
PP 18/2021 bahkan mengatur bahwa apabila tanah menjadi objek perkara, status quo atau sita pengadilan, Kantor Pertanahan menolak pendaftaran peralihan atau pembebanan hak dalam kondisi tertentu.
Dengan demikian, “surat bebas sengketa” harus diperlakukan sebagai salah satu bukti pendukung, bukan sebagai satu-satunya instrumen due diligence.
VIII. ASPEK PBB
SPPT dan bukti pelunasan PBB perlu dikumpulkan untuk memperlihatkan kesinambungan administrasi objek tanah.
Namun perlu ditegaskan:
Pembayaran PBB bukan bukti tunggal kepemilikan hak atas tanah.
PBB berkaitan dengan administrasi perpajakan objek, sedangkan kepastian hak atas tanah mengikuti mekanisme hukum pertanahan dan pendaftaran tanah.
Oleh karena itu, PBB harus ditempatkan sebagai supporting evidence, bukan sebagai pengganti sertipikat atau bukti hak.
IX. LEGAL DUE DILIGENCE CHECKLIST
No. Dokumen/Aspek Status yang Harus Diverifikasi
1 Eigendom Verponding asli / Wajib diverifikasi
2 Riwayat tanah / Wajib
3 Identitas pemegang awal. / Wajib
4 Kesesuaian luas / Wajib
5 Kesesuaian batas / Wajib
6 Penguasaan fisik. / Wajib
7 Pernyataan penguasaan fisik / Wajib sesuai jalur hukum
8 Dua orang saksi / Wajib diperiksa
9 Bukti penguasaan 20 tahun / Relevan sesuai mekanisme pembuktian
10 Surat Desa/Kelurahan /Pendukung
11 PBB/SPPT /Pendukung
12 Akta/surat kematian Jika pewaris meninggal
13 Dokumen ahli waris /Wajib jika diwariskan
14 Persetujuan ahli waris /Wajib diperiksa
15 Pemeriksaan BPN /Sangat penting
16 Pengukuran/plotting /Sangat penting
17 Pemeriksaan sengketa /Wajib
18 Pemeriksaan perkara /Jika terdapat indikasi konflik
19 Status tata ruang /Perlu diperiksa untuk penggunaan/pengembangan
20 Status kawasan/instansi /Perlu diperiksa
X. RISIKO HUKUM
Berdasarkan karakter tanah bekas Eigendom Verponding, beberapa risiko utama adalah:
1. Risiko ketidaksesuaian objek
Dokumen lama mungkin tidak identik dengan bidang yang sekarang dikuasai.
2. Risiko rantai hak terputus
Pemegang dokumen lama mungkin telah meninggal dunia tanpa dokumentasi pewarisan yang lengkap.
3. Risiko klaim pihak ketiga
Pihak lain dapat mengklaim memiliki hak berdasarkan dokumen atau penguasaan berbeda.
4. Risiko batas dan luas
Luas dalam dokumen historis dapat berbeda dengan hasil pengukuran modern.
5. Risiko status tanah
Karena Pasal 95 PP 18/2021 menetapkan bukti tertulis tanah bekas hak Barat tidak berlaku dan statusnya menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara, proses pendaftaran harus dipahami sebagai proses penetapan/pemberian kepastian hak dalam sistem nasional, bukan sekadar “mengubah Eigendom menjadi SHM.”
6. Risiko transaksi sebelum due diligence selesai
Jual beli atau pembayaran penuh sebelum status tanah diverifikasi dapat menimbulkan risiko finansial dan litigasi.
XI. STRATEGI HUKUM YANG DIREKOMENDASIKAN
Secara berurutan, langkah yang disarankan adalah:
TAHAP I — AUDIT DOKUMEN
Kumpulkan seluruh dokumen asli dan salinannya.
TAHAP II — VERIFIKASI RIWAYAT
Susun kronologi:
siapa → memperoleh dari siapa → kapan → berdasarkan dokumen apa → kepada siapa diwariskan/dialihkan.
TAHAP III — PEMERIKSAAN FISIK
Lakukan pengecekan lokasi, batas, luas, penguasaan dan penggunaan tanah.
TAHAP IV — PEMERIKSAAN BPN
Lakukan penelusuran status dan data pertanahan pada Kantor Pertanahan yang berwenang.
TAHAP V — PENYUSUNAN BUKTI PENGUASAAN
Apabila jalur pembuktian memerlukan pernyataan penguasaan fisik, susun sesuai ketentuan PP 18/2021 dan ketentuan pendaftaran tanah yang berlaku.
TAHAP VI — PENYELESAIAN PEWARISAN
Jika pemegang lama telah meninggal, selesaikan seluruh dokumen ahli waris terlebih dahulu.
TAHAP VII — PENGUKURAN DAN PENDAFTARAN
Setelah aspek yuridis dan fisik dinilai memadai, proses pendaftaran diajukan melalui Kantor Pertanahan.
TAHAP VIII — PENYELESAIAN KEBERATAN
Apabila terdapat keberatan atau sengketa, jangan memaksakan proses administrasi sebelum status hukumnya jelas.
XII. KESIMPULAN LEGAL OPINION
Berdasarkan uraian hukum tersebut, dapat diberikan pendapat hukum sebagai berikut:
Pendapat Hukum Pertama
Eigendom Verponding merupakan dokumen historis penting, tetapi bukan sertipikat hak atas tanah dalam sistem pendaftaran tanah nasional saat ini.
Pendapat Hukum Kedua
Berdasarkan Pasal 95 PP Nomor 18 Tahun 2021, alat bukti tertulis tanah bekas hak Barat dinyatakan tidak berlaku dan status tanahnya menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara. Pendaftaran selanjutnya didasarkan pada mekanisme yang diatur dalam ketentuan tersebut, termasuk surat pernyataan penguasaan fisik dan keterangan saksi.
Pendapat Hukum Ketiga
Penguasaan fisik 20 tahun atau lebih mempunyai relevansi sebagai mekanisme pembuktian dalam Pasal 24 ayat (2) PP 24/1997, tetapi tidak boleh dipahami sebagai kepemilikan otomatis. Syarat mengenai itikad baik, keterbukaan, kesinambungan penguasaan, saksi dan tidak adanya keberatan tetap harus dipenuhi.
Pendapat Hukum Keempat
Apabila pemegang Eigendom Verponding telah meninggal dunia, dokumen pewarisan merupakan bagian fundamental dari legal standing pemohon. Rantai pewarisan harus dapat dibuktikan secara jelas dan tidak boleh meninggalkan pihak yang mempunyai hak atau kepentingan.
Pendapat Hukum Kelima
Surat keterangan Desa/Kelurahan dan PBB merupakan dokumen pendukung. Keduanya tidak dapat berdiri sendiri sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah.
Pendapat Hukum Keenam
Sebelum tanah diperjualbelikan, dijadikan agunan, dialihkan, atau dikembangkan menjadi proyek properti, harus dilakukan due diligence pada Kantor Pertanahan, termasuk pemeriksaan data yuridis, data fisik, pengukuran, batas, status perkara/sengketa dan riwayat bidang.
XIII. REKOMENDASI AKHIR
Dengan memperhatikan keseluruhan aspek tersebut, posisi hukum tanah bekas Eigendom Verponding dapat dirumuskan dalam satu prinsip:
“Dokumen lama memberikan jejak sejarah, penguasaan fisik memberikan fakta, bukti pewarisan memberikan legitimasi hubungan hukum, sedangkan pendaftaran tanah memberikan kepastian hukum.”
Oleh karena itu, tidak disarankan menjadikan Eigendom Verponding semata-mata sebagai dasar untuk menyatakan bahwa seseorang telah memiliki SHM atau mempunyai hak yang dapat langsung dialihkan.
Legal due diligence harus memastikan terlebih dahulu:
VALIDITAS DOKUMEN → IDENTITAS OBJEK → RIWAYAT HAK → PENGUASAAN FISIK → PEWARISAN → BATAS DAN LUAS → STATUS BPN → SENGKETA → KELAYAKAN PENDAFTARAN.
Apabila seluruh mata rantai tersebut dapat dibuktikan dan tidak terdapat keberatan atau hambatan hukum, proses selanjutnya dapat diarahkan kepada pendaftaran tanah dan memperoleh tanda bukti hak sesuai status hak yang dapat diberikan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan.
Sebaliknya, apabila terdapat mata rantai yang terputus, perbedaan luas/batas, klaim pihak ketiga, atau ketidakjelasan status tanah, maka proses transaksi maupun investasi sebaiknya ditunda sampai persoalan tersebut memperoleh penyelesaian hukum yang memadai.
Pada akhirnya, dalam hukum pertanahan, kehati-hatian bukanlah penghambat transaksi; kehati-hatian adalah instrumen untuk memastikan bahwa nilai ekonomi tanah berdiri di atas fondasi kepastian hukum.
XIV. SUMBER REGULASI UTAMA
1. UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) — khususnya Pasal 19, Pasal 20, dan ketentuan mengenai hak atas tanah.
2. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 18 Tahun 2021 — khususnya ketentuan pembuktian hak lama.
3. PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah — khususnya Pasal 92 dan Pasal 95 mengenai tanah bekas hak Barat.
4. Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997.
5. Permen ATR/BPN Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan, apabila terdapat sengketa/konflik.
6. Permen ATR/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2025 mengenai pelimpahan kewenangan penetapan hak atas tanah dan kegiatan pendaftaran tanah, yang berlaku sejak 28 April 2025.
7. PP Nomor 128 Tahun 2015 mengenai jenis dan tarif PNBP yang berlaku pada Kementerian ATR/BPN.
Catatan hukum:
Legal Opinion ini merupakan kerangka analisis berdasarkan informasi umum mengenai tanah bekas Eigendom Verponding. Kesimpulan final terhadap bidang tanah tertentu baru dapat diberikan setelah dokumen asli, data Kantor Pertanahan, hasil pengukuran/plotting, riwayat penguasaan, dokumen pewarisan dan kondisi fisik objek diperiksa secara langsung.
#KangTias
#Firmanhukum
#Setiadin
#Dr.Setiadin
#Dr.Setiadin,SH.,MH
#Dr.Setiadin,S.Pd.,S.Sos.,M.AP
#SiberMuPutraSangSurya
#PutraSangSuryaBandung
