By. Adv. Dr. Setiadin, S.H., M.H., M.AP.
Advokat, Konsultan Hukum & Mediator
Legal Opinion & Legal Due Diligence Pertanahan
Porosmedia.com – “Tanah warisan bukan sekadar harta yang ditinggalkan; ia adalah amanah hukum yang harus ditelusuri dari siapa yang meninggalkan, siapa yang berhak menerima, bagaimana hak itu berpindah, dan bagaimana seluruh prosesnya dapat dipertanggungjawabkan.”
I. KETIKA PEMEGANG HAK MENINGGAL DUNIA
Sebuah tanah tidak kehilangan hubungan hukumnya hanya karena pemegangnya meninggal dunia.
Dalam hukum pertanahan, pewarisan merupakan salah satu peristiwa yang menyebabkan perubahan subjek hak. Pasal 42 PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur bahwa peralihan hak karena pewarisan terjadi karena hukum pada saat pemegang hak meninggal dunia, dan para ahli waris menjadi pemegang hak yang baru sesuai hukum waris yang berlaku. Pendaftaran peralihannya tetap diperlukan untuk memberikan perlindungan hukum dan menjaga agar data pertanahan selalu mutakhir.
Namun persoalannya menjadi jauh lebih kompleks apabila tanah yang diwariskan bukan sertipikat, melainkan dokumen historis seperti Eigendom Verponding.
Di sinilah hukum waris dan hukum pertanahan bertemu.
II. SIAPA YANG DISEBUT PEWARIS?
Pewaris adalah orang yang meninggalkan harta setelah meninggal dunia.
Tetapi dalam konteks tanah bekas Eigendom Verponding, pertanyaan hukumnya tidak berhenti pada:
“Siapa yang meninggal?”
Melainkan harus dilanjutkan:
“Apakah benar orang tersebut mempunyai hubungan hukum dengan tanah yang sekarang diklaim sebagai harta warisan?”
Ini sangat penting.
Sebab seseorang dapat meninggalkan harta warisan, tetapi belum tentu setiap dokumen yang berada dalam penguasaannya membuktikan bahwa seluruh tanah di dalamnya merupakan hak yang dapat diwariskan.
Untuk tanah bekas Eigendom Verponding, status tanah harus terlebih dahulu diteliti berdasarkan rezim hukum pertanahan yang berlaku.
PP Nomor 18 Tahun 2021, khususnya Pasal 95, mengatur secara khusus tanah bekas hak Barat. Ketentuan tersebut menyatakan alat bukti tertulis tanah bekas hak Barat tidak berlaku sebagai hak terdaftar dan statusnya menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara; pendaftarannya menggunakan mekanisme pembuktian penguasaan fisik dengan persyaratan tertentu.
Maka:
Dokumen Eigendom Verponding dapat menjadi bagian penting dari rekonstruksi sejarah tanah, tetapi status tanah dan hubungan hukum pewaris dengan tanah tersebut tetap harus dibuktikan.
III. SIAPA YANG BERHAK MENDAFTARKAN?
Inilah inti Episode 6.
Pada prinsipnya, apabila hubungan kewarisan telah dapat dibuktikan, ahli waris atau kuasanya dapat mengajukan pendaftaran peralihan hak karena pewarisan.
Permen ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021, melalui perubahan Pasal 111, mengatur bahwa permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah karena pewarisan diajukan oleh ahli waris atau kuasanya, dengan melampirkan antara lain:
1. sertipikat atas nama pewaris atau alat bukti pemilikan tanah lainnya;
2. surat kematian;
3. surat tanda bukti sebagai ahli waris;
4. surat kuasa apabila permohonan diajukan melalui kuasa;
5. identitas para ahli waris.
Dengan demikian, secara hukum:
Yang mempunyai kedudukan untuk mendaftarkan bukan sekadar orang yang memegang dokumen tanah, melainkan pihak yang dapat membuktikan hubungan hukumnya sebagai ahli waris atau bertindak berdasarkan kuasa yang sah.
IV. MEMEGANG EIGENDOM BUKAN BERARTI SENDIRIAN MENJADI AHLI WARIS
Ini merupakan salah satu kesalahpahaman yang sering terjadi.
Misalnya:
A tercatat dalam dokumen historis sebagai pemegang hak.
A meninggal dunia.
A meninggalkan:
istri;
beberapa anak;
atau ahli waris lain sesuai hukum yang berlaku.
Kemudian salah seorang anak memegang seluruh dokumen Eigendom Verponding.
Apakah karena dia memegang dokumen tersebut, otomatis dia menjadi satu-satunya pihak yang berhak?
Tidak sesederhana itu.
Penguasaan dokumen berbeda dengan pembuktian kedudukan sebagai ahli waris.
Mahkamah Agung juga menegaskan dalam materi hukum kewarisan bahwa harta peninggalan berpindah kepada para ahli waris menurut hukum yang berlaku, sehingga penguasaan dokumen atau penguasaan fisik tidak dengan sendirinya menjadikan seseorang sebagai pemilik tunggal.
V. HUKUM WARIS MANA YANG BERLAKU?
Ini harus diperiksa sejak awal.
Indonesia mengenal lebih dari satu konstruksi hukum kewarisan.
Untuk perkara perdata tertentu, KUHPerdata dapat menjadi dasar hukum kewarisan.
Dalam hukum Islam, kewarisan diatur antara lain melalui Kompilasi Hukum Islam (KHI).
Pasal 171 KHI menjelaskan hukum kewarisan sebagai hukum yang mengatur pemindahan hak pemilikan harta peninggalan, menentukan siapa yang menjadi ahli waris dan menentukan bagian masing-masing.
Karena itu, dalam Legal Due Diligence harus diketahui terlebih dahulu:
● agama pewaris;
● hukum waris yang relevan;
● status perkawinan;
● siapa pasangan yang ditinggalkan;
● siapa anak-anaknya;
● apakah terdapat ahli waris pengganti;
● apakah ada wasiat;
● apakah pernah terjadi pembagian warisan;
dan apakah pernah terjadi peralihan hak sebelum atau setelah pewaris meninggal.
Tidak tepat menentukan ahli waris hanya berdasarkan hubungan keluarga secara informal.
VI. BUKTI HUBUNGAN KEWARISAN
Untuk membuktikan siapa ahli waris, diperlukan dokumen yang membentuk rantai hubungan hukum.
Antara lain:
1. Bukti kematian pewaris
Untuk membuktikan kapan hubungan kewarisan terbuka.
2. Bukti hubungan perkawinan
Misalnya buku nikah atau akta perkawinan.
3. Bukti hubungan darah
Misalnya akta kelahiran.
4. Surat Keterangan/Penetapan Ahli Waris
Sesuai bentuk dan kewenangan hukum yang berlaku.
Permen ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 mengakui beberapa bentuk bukti ahli waris, antara lain wasiat, putusan pengadilan, penetapan hakim/ketua pengadilan, surat pernyataan ahli waris dengan saksi dan pengesahan sesuai ketentuan, akta keterangan hak mewaris dari notaris, atau surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.
Maka:
Hubungan keluarga harus diterjemahkan menjadi hubungan hukum yang dapat dibuktikan.
VII. RANTAI PERALIHAN HAK: BAGIAN YANG SERING TERLUPAKAN
Dalam tanah bekas Eigendom Verponding, persoalannya sering bukan hanya:
“Siapa ahli warisnya?”
Tetapi:
“Bagaimana hubungan hukum tanah itu berpindah dari pemegang hak historis sampai kepada ahli waris yang sekarang?”
Contohnya:
Pemegang Eigendom → Pewaris → Ahli Waris I, II, III → Pembagian Waris → Peralihan → Penguasaan Sekarang → Permohonan Pendaftaran.
Setiap mata rantai harus dapat dijelaskan.
Jika salah satu mata rantai terputus, maka Legal Due Diligence harus berhenti sejenak untuk mencari dasar pembuktiannya.
Sebab:
Rantai pewarisan yang tidak lengkap dapat melahirkan rantai kepemilikan yang tidak sempurna.
VIII. APAKAH SEMUA AHLI WARIS HARUS DILIBATKAN?
Secara prinsip, hak seluruh ahli waris yang sah tidak boleh diabaikan.
Apabila beberapa ahli waris masih mempunyai hak atas harta warisan dan belum ada pembagian yang sah, tidak tepat apabila satu orang bertindak seolah-olah menjadi pemilik tunggal seluruh objek.
Dalam konteks pendaftaran, Permen ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 memungkinkan permohonan diajukan oleh ahli waris atau kuasanya. Artinya, salah satu ahli waris dapat bertindak sebagai pemohon apabila memiliki kuasa yang sah dari pihak yang diwakilinya.
Yang harus dibedakan adalah:
mengajukan pendaftaran
dengan
menguasai atau memiliki seluruh harta warisan secara individual.
Keduanya bukan hal yang sama.
IX. BAGAIMANA JIKA AHLI WARIS SETUJU?
Jika seluruh ahli waris sepakat, proses dapat diarahkan kepada:
A. Pendaftaran sebagai hak bersama
Hak warisan didaftarkan atas nama para ahli waris sesuai kedudukannya.
B. Pembagian warisan
Apabila telah terdapat pembagian yang sah dan objek tertentu jatuh kepada ahli waris tertentu, pendaftaran dapat mengikuti pembagian tersebut.
Pasal 42 ayat (4) PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur bahwa apabila dari akta pembagian waris ternyata suatu hak yang merupakan harta warisan jatuh kepada penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihannya dapat dilakukan langsung tanpa alat bukti peralihan lain seperti akta PPAT.
Dengan demikian, kesepakatan dan pembagian waris yang sah dapat menjadi instrumen penting untuk memberikan kejelasan subjek hak.
X. BAGAIMANA JIKA SALAH SATU AHLI WARIS TIDAK SETUJU?
Di sinilah persoalan dapat berubah menjadi sengketa.
Ketidaksepakatan dapat menyangkut:
● siapa ahli waris;
● luas harta warisan;
● status tanah;
● keabsahan Eigendom;
● riwayat peralihan;
● bagian masing-masing;
● penguasaan fisik;
atau keabsahan pembagian sebelumnya.
Apabila substansinya telah menjadi sengketa hak, persoalan tersebut tidak dapat diselesaikan hanya dengan mengandalkan dokumen administrasi.
Bahkan PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur bahwa apabila tanah menjadi objek perkara pengadilan, terdapat mekanisme pencatatan perkara dan dalam kondisi tertentu Kantor Pertanahan menolak pendaftaran peralihan atau pembebanan hak selama status hukum tertentu masih berlangsung.
XI. RISIKO JIKA SEBAGIAN AHLI WARIS TIDAK DILIBATKAN
Ini merupakan salah satu risiko terbesar.
Misalnya:
A meninggal dunia dan meninggalkan lima ahli waris.
Kemudian hanya satu orang yang menguasai Eigendom Verponding dan mengajukan proses pendaftaran tanpa menjelaskan keberadaan empat ahli waris lainnya.
Maka akan muncul pertanyaan:
Siapa yang memberikan kewenangan kepada pemohon?
Apakah seluruh ahli waris telah ditentukan?
Apakah ada ahli waris yang belum diketahui?
Apakah telah terjadi pembagian warisan?
Apakah ada ahli waris yang keberatan?
Apakah dokumen waris mencerminkan keadaan sebenarnya?
Inilah sebabnya Legal Due Diligence warisan tidak boleh hanya memeriksa dokumen tanah.
Ia harus melakukan family tree due diligence—rekonstruksi keluarga dan hubungan kewarisan.
XII. KHUSUS TANAH BEKAS EIGENDOM: DUA LAPIS PEMBUKTIAN
Tanah bekas Eigendom Verponding mempunyai karakter khusus.
Ada sekurang-kurangnya dua lapisan yang harus diperiksa:
LAPIS PERTAMA
Hubungan hukum tanah dengan pemegang hak historis.
LAPIS KEDUA
Hubungan hukum ahli waris dengan pemegang hak historis tersebut.
Dengan demikian:
Dokumen tanah harus terbukti. Ahli waris juga harus terbukti.
Jika salah satu tidak jelas, maka keseluruhan konstruksi hukum menjadi rentan dipersoalkan.
Pasal 95 PP Nomor 18 Tahun 2021 bahkan menempatkan tanah bekas hak Barat dalam mekanisme khusus pendaftaran berdasarkan penguasaan fisik dan persyaratan tertentu.
Karena itu, warisan tidak menghidupkan kembali secara otomatis suatu hak Barat yang secara hukum telah bertransformasi dalam sistem pertanahan nasional.
Yang harus dibuktikan adalah konstruksi hak menurut hukum yang berlaku sekarang.
XIII. ROADMAP WARISAN TANAH BEKAS EIGENDOM
Untuk masyarakat, prosesnya dapat diringkas:
1. IDENTIFIKASI PEWARIS
↓
2. BUKTIKAN KEMATIAN
↓
3. REKONSTRUKSI AHLI WARIS
↓
4. TENTUKAN HUKUM WARIS YANG BERLAKU
↓
5. BUAT/VERIFIKASI BUKTI AHLI WARIS
↓
6. TELUSURI EIGENDOM DAN RIWAYAT TANAH
↓
7. HUBUNGKAN PEWARIS DENGAN OBJEK TANAH
↓
8. TELUSURI RANTAI PERALIHAN
↓
9. PERIKSA PENGUASAAN FISIK DAN DATA BPN
↓
10. LIBATKAN SELURUH AHLI WARIS YANG BERHAK
↓
11. SEPAKATI PEMBAGIAN ATAU PENGUASAAN BERSAMA
↓
12. AJUKAN PENDAFTARAN SESUAI STATUS TANAH
↓
13. PENGUKURAN & PENELITIAN DATA YURIDIS
↓
14. PENYELESAIAN KEBERATAN APABILA ADA
↓
15. PEMBUKUAN & SERTIPIKAT
XIV. FILOSOFI WARISAN TANAH
Warisan bukan sekadar persoalan:
“Siapa mendapatkan tanah?”
Lebih dalam daripada itu, warisan adalah persoalan:
siapa yang secara hukum menggantikan kedudukan pewaris,
apa yang benar-benar menjadi harta peninggalan,
siapa yang berhak atasnya,
berapa bagian masing-masing,
dan bagaimana hak tersebut dapat diwujudkan dalam administrasi pertanahan.
Karena itu, memegang dokumen lama bukanlah akhir dari pembuktian.
Menguasai tanah bukan pula akhir dari pembuktian.
Bahkan menjadi anak dari pewaris pun belum dengan sendirinya menjawab seluruh persoalan apabila struktur kewarisan dan objek waris belum ditentukan.
Hukum membutuhkan mata rantai yang utuh.
XV. KESIMPULAN EPISODE 6
SIAPA YANG BERHAK MENDAFTARKAN?
Secara prinsip, ahli waris yang dapat membuktikan kedudukannya atau kuasanya yang sah dapat mengajukan pendaftaran. Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 secara eksplisit mengatur permohonan oleh ahli waris atau kuasanya beserta dokumen pembuktian yang diperlukan.
Tetapi untuk tanah bekas Eigendom Verponding, persoalannya lebih mendasar.
Yang harus dibuktikan bukan hanya:
“Saya adalah ahli waris.”
Tetapi juga:
“Pewaris mempunyai hubungan hukum dengan tanah tersebut.”
Kemudian:
“Tanah tersebut mempunyai status yang dapat didaftarkan melalui mekanisme hukum yang berlaku.”
Dan akhirnya:
“Seluruh pihak yang mempunyai hak atau kepentingan telah diperhitungkan dalam proses tersebut.”
Sebab:
“Warisan yang tidak ditelusuri akan menjadi sengketa; hak yang tidak dibuktikan akan menjadi klaim; dan dokumen yang tidak ditempatkan dalam rantai hukum hanya akan menjadi arsip sejarah.”
Prinsip Episode 6:
PEWARIS HARUS JELAS.
AHLI WARIS HARUS TERBUKTI.
OBJEK WARIS HARUS TERIDENTIFIKASI.
RANTAI HAK HARUS UTUH.
PEMBAGIAN HARUS SAH.
DAN PENDAFTARAN HARUS MENGIKUTI STATUS HUKUM TANAH.
Pada akhirnya:
“Tanah warisan bukan milik siapa yang paling dahulu memegang dokumen, tetapi harus ditempatkan dalam hukum siapa yang dapat membuktikan hubungan pewarisan, hubungan dengan objek tanah, serta proses peralihannya secara sah.”
PAYUNG HUKUM UTAMA
1. UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang UUPA, khususnya Pasal 19 dan ketentuan konversi hak lama.
2. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, khususnya Pasal 3, Pasal 12–14, Pasal 24, Pasal 36 dan Pasal 42 mengenai pewarisan; PP ini telah diubah oleh PP Nomor 18 Tahun 2021.
3. PP Nomor 18 Tahun 2021, khususnya Pasal 91–95 mengenai pencatatan perkara dan bukti hak lama, serta Pasal 95 mengenai tanah bekas hak Barat.
4. Permen ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021, khususnya Pasal 111 mengenai dokumen pendaftaran peralihan hak karena pewarisan. Peraturan ini berstatus berlaku, dengan sebagian ketentuannya dicabut oleh Permen ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2022.
5. Kompilasi Hukum Islam, khususnya Pasal 171–175 bagi perkara kewarisan yang tunduk pada hukum Islam.
6. KUHPerdata, khususnya rezim pewarisan karena kematian bagi perkara yang tunduk pada hukum waris perdata.
Catatan akademis: hukum waris yang berlaku tidak dapat ditentukan hanya dari jenis dokumen tanah. Status pewaris, agama, hubungan keluarga, wasiat, perkawinan, pilihan/rezim hukum yang relevan, serta kondisi konkret harus diperiksa terlebih dahulu. Untuk tanah bekas Eigendom Verponding, status tanah dan rantai hak historis juga wajib diuji sebelum proses pendaftaran warisan ditentukan.
Kang Tias, 1.10.26.1
Adv. Dr. Setiadin, SH., MH., M.AP
